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    一、乡村合乐888手机登录将成为资本市场投资的新热点

    2014年8月29日,国发31号文件:大力发展乡村合乐888手机登录;
    2014年9月29日,习近平主席主持召开中央全面深化改革领导小组第五次会议:积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出等权益;
    2014年10月29日,李克强总理主持召开国务院常务会议,指出重点推进六大消费领域:升级合乐888手机登录休闲消费…实施乡村合乐888手机登录富民等工程…
    2014年11月3日,国家发改委、国家合乐888手机登录局等7部委联合发文《关于实施乡村合乐888手机登录富民工程推进合乐888手机登录扶贫工作的通知》:计划到2015年,扶持约2000个贫困村开展乡村合乐888手机登录…

    二、乡村合乐888手机登录投资主体的两大关注点:取得土地权益,平衡利益分配

    农民和村集体作为乡村合乐888手机登录开发不能绕开的资源主体和利益共享体,一方面掌握土地权益,另一方面需要合理收益。乡村合乐888手机登录投资主体在进行乡村合乐888手机登录开发的过程中,必须妥善处理土地权益和利益分配问题。
    针对土地权益:租赁;作价入股;土地性质变更;农户打造产品融入大产品中。
    农民的收益结构:工资收入;租金收入;经营收入;股权收益。

    三、盘活“宅基地和集体建设用地”是引入合乐888手机登录投资的基础

    1.宅基地运作:与农民协议合作
    农户自主投资建设:农户投资打造合乐888手机登录产品,融入投资主体构建的大产品;
    农户出租宅基地:投资主体统一建设经营管理,农户获得租金收入;
    农户拿宅基地入股:投资主体统一建设经营管理,农户获得股权分红。

    2.集体建设用地运作:走国家规定程序
    农户宅基地联建:农户向国土局确权;村民小组联建申请;双方申请规划许可及规划条件;联建合同签订;报建施工建设;土地权证和房屋产权证颁发。
    宅基地自愿退出:入户地公安部审批,迁出地申请;农户条件资质初审;土地丈量登记造册,计算补偿费;签订自愿退出协议;县土地部门审核;报送县政府审批;退出宅基地划为集体建设用地。
    集体建设用地流转:2/3村民代表同意流转协议;国图部门提出申请;核发同意流转书;招拍挂方式流转;签订流转合同;土地局申请办理土地使用权证。
    征收国有建设用地:国土部门发布公告,组织调查和听证;土地管理部门报批;上级政府审查批准;征地部门缴纳税费;原土地所有人进行补偿安置;完成征地组织招拍挂。

    四、农民可参与的合作方式是乡村合乐888手机登录投资可持续的保障

    前提:政府要合乐888手机登录产品,要投资主体起到农民致富的示范作用;企业要收益;农民要收益。据此,可持续的合作方式设计如下:
    政府支持:外部基础设施配套;项目审批简化;财政税收减免;
    企业主导:与乡镇/县政府签订开发协议;注入资金打造产品;投入管理整体运营;
    农民参与:①农民收取租金或股权收益;②农民作为员工参与;③培训农民自主经营,作为乡村合乐888手机登录要素一部分。(参与度从第一种方式到第三种式越来越高)。


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